「庶民の街」 東京・大山で進む再開発！ 池袋5分なのに“未開拓” 「坪65万円上昇」が映す東上線沿線の異変
定期利用12%減という衝撃。苦境の東武鉄道が池袋至近の「大山」に投じる1200億円は、鉄道経営を一新する号砲だ。地価が5年で坪65万円急騰するなか、目指すのは輸送効率から住民支出の拡大への転換である。伝統の商店街文化と巨大資本が火花を散らす再開発は、人口減少下の沿線ビジネスにどのような解を示すのか。
池袋近接の再開発余地
池袋から3駅、わずか5分ほどという立地の大山に、これほどの余地が残されてきたのは興味深い。1978（昭和53）年に完成した全長560mのアーケードは、当時オープンを控えていたサンシャインシティへの対抗策であると同時に、実は道路の拡幅計画を阻むための手段でもあったという。街を守ろうとした当時の人たちの決断が、結果として現在の開発余地を残すことになった。歴史の妙といえるだろう。
駅の周囲には、ハッピーロード大山商店街や遊座大山といった活気ある商店街が広がり、日本大学医学部附属板橋病院などの大規模な医療機関も集まっている。拠点としてのポテンシャルは極めて高いが、行政の目には、狭い道路や木造建物の密集、そして踏切の混雑は解決すべき防災の課題と映る。開発の視点に立てば、こうした制限がなくなることは土地の価値を一気に跳ね上げる伸びしろにほかならない。
実際、数字を見ればその勢いは明らかだ。大山駅周辺の公示地価と基準地価の平均は、2020年の約250万円／坪から2025年には約315万円／坪まで上昇した。5年間で坪単価が65万円も上がった事実は、土地をもっと効率的に使えるようになることへの期待が、市場の目線を大きく変えた証拠といえるだろう。