都心「巨大再開発」もういらない？ 新宿駅南口プロジェクト「工期未定」の大波紋――建設費1.4倍が示す“都市開発モデル”の限界
新宿駅南口の再開発が資材価格高騰と人手不足で暗礁に乗り上げた。建築費指数は10年で約1.4倍に上昇し、ゼネコンの手持ち工事は平均18カ月超。こうした環境変化が鉄道会社の投資戦略を見直させ、全国で大型再開発の延期や計画修正が相次いでいる。長期・巨額プロジェクトのリスクが顕在化し、従来の都市開発モデルは転換期を迎えている。
収益確保の「見えざる仕組み」
これまで、デベロッパーにとって巨額再開発は利潤最大化の装置だった。準備組合段階から関与し、
・権利調整
・事業調整
を通じてマージンを膨らませてきた。極端な例では、建物が完成しなくても、計画・調整段階で十分な収益を確保できる構造が存在した。この仕組みが、
「似たような複合高層ビルを各地に乱立させた要因」
でもある。しかし、ここまで列挙した制約により、この開発手法そのものが行き詰まりを見せている。
もはや、広大な敷地に高層ビルを建てるという旧来型の再開発は、時代にそぐわない手法となった。