新幹線が停まるのに、なぜ滋賀「米原駅」には何もないのか？ なんと99％が素通りする計算に！ 20年以上も開発が進まなかった理由

公有地開発を阻む土壌問題と投資難

　米原駅の東口には、1999（平成11）年度から2002年度にかけて市が旧国鉄清算事業団などから購入した計約2万7733平方メートル（市有地約1.4万、県有地約1.4万）の広大な事業用地がある。しかし、新幹線駅前という好立地にもかかわらず、20年以上にわたって更地のまま残されてきた。

　開発を阻んだ要因のひとつが、鉄道関連施設の跡地に残された土壌の問題だった。かつて貨物操車場や機関庫があったことから、開発に向けた初期の調査で石炭ガラや環境基準を超える鉛などの有害物質が見つかった。当初は除去費用に約78億円が必要と試算された。

　最終的には人体への影響が小さく、安価に処理できると分かり、鉄道建設・運輸施設整備支援機構が計3億4000万円の和解金を支払うことで決着したものの、事業の出だしに大きな影響を及ぼした。不動産開発で最も敬遠されるのは、地面を掘り返した際に予想外の汚染が見つかり、工期が延びたり処理費用が膨らんだりする不確実性だ。この問題が長引いたことで、民間事業者は建築費や事業の採算を見通しにくくなった。

　さらに、2008年度（リーマンショック時）と2012年度に実施されたプロポーザルでは、いずれも事業者が決まらなかった。商圏の規模に見合わない地価水準に加え、掘削や土壌処理のリスク、買戻し特約などが民間投資の壁となっていた。特に、期限内に計画通りの開発ができなければ土地を返還させる買戻し特約や厳しい用途制限は、金融機関から開発資金を借り入れる際の担保価値を下げ、資金調達を難しくする制度上の制約だった。景気後退による投資意欲の冷え込みも重なり、民間企業が単独でリスクを負って開発を進めるのは採算面で難しかった。

　長く続いた民間投資の停滞を打開するため、行政は公的な施設の先行整備に踏み切った。民間企業だけでは収益を見込めない状況を改善し、行政自らが駅前に確実な人の流れをつくる手法を選んだのである。2021年5月には東口駅前に米原市役所本庁舎を新築移転させ、さらに総事業費13億990万円を投じた都市再生整備計画（令和元年度～5年度）を実行した。

　300人を収容できるコンベンションホールを備えた地域交流施設「まいばら駅前ぷらっとホーム」（事業費9億5290万円）のほか、観光案内所や連絡通路なども整備した。駅の乗車数を日量1万5100人に引き上げ、地価の下落を抑える目標を掲げている。市役所職員の通勤や市民の来庁、会議やイベントの開催を通じて、景気や天候に左右されにくい昼間人口を駅前に定着させる狙いがあった。まず駅前に、公的な活動を通じて人が集まる基盤を整え、その後に進出する民間企業が投資のリスクを見積もれる環境をつくったのである。